EDILIZIA PRIVATA – In Gazzetta Ufficiale le misure a sostegno dell’edilizia privata

In Gazzetta Ufficiale le misure a sostegno
dell’edilizia privata


In Gazzetta Ufficiale la legge di conversione del Decreto Energia
che prevede nuove misure a sostegno dell’edilizia privata
Qualcosa non torna perché se da una parte il Parlamento riconosce le
difficoltà di approvvigionamento dei materiali e gli incrementi eccezionali dei
loro prezzi, prorogando di un anno i termini di determinate autorizzazioni
amministrative rientranti nel settore dell’edilizia privata e i termini delle
convenzioni di lottizzazione urbanistica, dall’altra nessuna proroga è stata
prevista per i termini di accesso alle detrazioni fiscali del 110% (superbonus).
In Gazzetta Ufficiale la conversione in legge del Decreto
Energia
È vero che recentemente con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del
Decreto Legge 17 maggio 2022, n. 50 (Decreto Aiuti) è stata prorogata di
3 mesi la scadenza del superbonus 110% prevista per gli edifici unifamiliari
(art. 119, comma 9, lettera b) del Decreto Legge n. 34/2020, Decreto Rilancio)
e modificato nuovamente il meccanismo delle opzioni alternative (sconto in
fattura e cessione del credito), ma è altrettanto chiaro che le problematiche
generate dalle continue modifiche alla cessione del credito e le difficoltà
nell’approvvigionamento dei materiali, hanno messo in crisi il comparto.
Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge 20 maggio 2022, n. 51,
il Senato ha introdotto l’art. 10-septies che proroga di un anno i termini di
determinate autorizzazioni amministrative rientranti nel settore dell’edilizia
privata e i termini delle convenzioni di lottizzazione urbanistica, in
considerazione delle conseguenze derivanti dalle difficoltà di
approvvigionamento dei materiali, nonché dagli incrementi eccezionali dei loro
prezzi.
Nello specifico, l’articolo 10-septies, introdotto al Senato, alla lettera a),
proroga di un anno i termini di inizio e di ultimazione dei lavori previsti dell’art.
15 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) relativi ai permessi di
costruire, rilasciati o formatisi fino al 31 dicembre 2022.
Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire
Ricordiamo che l’art. 15 del Testo Unico Edilizia relativo all’efficacia temporale
e decadenza del permesso di costruire prevede che:
● il termine per l’inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno
dal rilascio del titolo;
● quello di ultimazione, entro il quale l’opera deve essere completata,
non può superare tre anni dall’inizio dei lavori.
Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita,
tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga. La
proroga può essere accordata, con provvedimento motivato, per fatti
sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso, oppure in
considerazione della mole dell’opera da realizzare, delle sue particolari
caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse
successivamente all’inizio dei lavori, ovvero quando si tratti di opere pubbliche
il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari.
La proroga dei termini per l’inizio e l’ultimazione dei lavori è comunque
accordata qualora i lavori non possano essere iniziati o conclusi per iniziative
dell’amministrazione o dell’autorità giudiziaria rivelatesi poi infondate. La
realizzazione della parte dell’intervento non ultimata nel termine stabilito è
subordinata al rilascio di nuovo permesso per le opere ancora da eseguire,
salvo che le stesse non rientrino tra quelle realizzabili mediante SCIA. È
previsto, inoltre, che il permesso decade con l’entrata in vigore di contrastanti
previsioni urbanistiche, salvo che i lavori siano già iniziati e vengano
completati entro il termine di tre anni dalla data di inizio.
La lettera a) dell’art. in esame precisa che i suddetti termini non devono
essere già decorsi al momento della comunicazione dell’interessato di volersi
avvalere della presente proroga, restando fermo che i titoli abilitativi oggetto di
proroga non devono essere in contrasto, al momento della effettuazione della
comunicazione da parte del soggetto interessato, con i nuovi strumenti
urbanistici approvati dall’ente locale, nonché con i piani o i provvedimenti di
tutela dei beni culturali o del paesaggio adottati ai sensi del Codice dei beni
culturali e del paesaggio (D.Lgs. 42/2004).
Quanto sopra previsto si applica altresì:
● ai termini delle segnalazioni certificate di inizio attività (Scia) e delle
autorizzazioni paesaggistiche e delle dichiarazioni e autorizzazioni
ambientali comunque denominate (D. Lgs. 42/2004 e D. Lgs.
152/2006);
● ai permessi di costruire e alle Scia già oggetto di proroga sulla base
dell’art. 15, comma 2, del TUE, cioè per fatti sopravvenuti, estranei
alla volontà del titolare del permesso di costruire, o sulla base dell’art.
10, comma 4 del D.L. 76/2020;
● agli atti amministrativi previsti dall’art. 103, comma 2, del D.L.
18/2020.
In sintesi, l’art. 103, comma 2 del D.L. 18/2020 ha stabilito che tutti i certificati,
attestati, permessi, concessioni, autorizzazioni e atti abilitativi comunque
denominati, compresi i termini di inizio e di ultimazione dei lavori soggetti a
permesso di costruire, in scadenza tra il 31 gennaio 2020 e la data di
cessazione dello stato di emergenza epidemiologica da COVID-19 (allora
prevista per il 31 luglio 2020), conservano la loro validità per i novanta giorni
successivi alla dichiarazione di cessazione dello stato di emergenza,
applicandosi altresì anche alle segnalazioni certificate di inizio attività, alle
segnalazioni certificate di agibilità, nonché alle autorizzazioni paesaggistiche e
alle autorizzazioni ambientali comunque denominate; successivamente, l’art.
10, comma 4 del D.L. 76/2020 ha prorogato, rispettivamente, di un anno e di
tre anni i termini di inizio e di ultimazione dei lavori indicati nei permessi di
costruire rilasciati o comunque formatisi fino al 31 dicembre 2020 e le
segnalazioni certificate di inizio attività presentate entro il 31 dicembre 2020;
da ultimo, il legislatore è nuovamente intervenuto con l’art. 3, comma 1, lettera
a), del D.L.125/2020, che ha modificato il richiamato art. 103, comma 2,
sostituendo la data del 31 luglio 2020, con la data della dichiarazione di
cessazione dello stato di emergenza (che è stata differita al 31 marzo 2022),
così prorogando la validità di tutti gli atti e titoli in scadenza nell’intero periodo
emergenziale, a partire dal 31 gennaio 2020 fino al 29 giugno 2022.
La Segnalazione Certificata di Inizio Attività o SCIA
Per quanto riguarda la SCIA, in generale, ai sensi dell’art. 19 della L. 241 del
1990, la segnalazione certificata di inizio attività sostituisce ogni atto di
autorizzazione, licenza, permesso, nulla osta il cui rilascio dipenda
esclusivamente dall’accertamento dei requisiti e dei presupposti previsti dalle
norme di settore. La disciplina generale consente l’avvio dell’attività
contestualmente alla presentazione della segnalazione allo sportello unico.
Nel settore edilizio, l’art. 22 del D.P.R. 380/2001, come integralmente
modificato dal D. Lgs. n. 222/2016 (il cosiddetto Decreto SCIA 2), disciplina gli
interventi edilizi condizionati al rilascio della Segnalazione certificata di inizio
attività in edilizia (SCIA) da parte dello sportello unico dell’edilizia dei comuni e
l’art. 23 disciplina invece gli interventi subordinati a segnalazione certificata di
inizio di attività in alternativa al permesso di costruire (cd Scia onerosa). Il
proprietario o chi abbia titolo per presentare la SCIA, almeno trenta giorni
prima dell’effettivo inizio dei lavori, presenta allo sportello unico la
segnalazione, una dettagliata relazione sull’intervento a firma di un progettista
abilitato, completa degli elaborati progettuali, che asseveri la conformità
dell’intervento stesso agli strumenti urbanistici approvati ed adottati ed ai
regolamenti edilizi vigenti, nonché il rispetto delle norme di sicurezza e di
quelle igienico-sanitarie. La SCIA è corredata dall’indicazione dell’impresa cui
si intende affidare i lavori ed è sottoposta al termine massimo di efficacia pari
a tre anni.
L’autorizzazione paesaggistica
Per quanto riguarda l’autorizzazione paesaggistica, l’art. 146 del Codice dei
beni culturali e del paesaggio prevede che i proprietari, possessori o detentori
a qualsiasi titolo di beni vincolati, se intendono realizzare opere o interventi
che comportino alterazione o modificazione dello stato dei luoghi o
dell’aspetto esteriore degli edifici, devono chiedere la preventiva
autorizzazione, che risulta efficace per un periodo di cinque anni, scaduto il
quale l’esecuzione dei progettati lavori deve essere sottoposta a nuova
autorizzazione. I lavori iniziati nel corso del quinquennio di efficacia
dell’autorizzazione possono essere conclusi entro e non oltre l’anno
successivo la scadenza del quinquennio medesimo. La relazione
paesaggistica, prevista dal D.P.C.M. 12 dicembre 2005, emanato ai sensi
dell’art. 146, comma 3, del citato Codice riguarda la documentazione che i
suddetti soggetti presentano per le aree sottoposte a tutela paesaggistica, al
fine di ottenere l’autorizzazione da parte dei Comuni e delle Regioni. Entro il
termine di 45 giorni dal ricevimento degli atti, la soprintendenza può decidere
di annullare, con provvedimento motivato, l’autorizzazione rilasciata dal
Comune o dalla Regione. Si ricorda che in attuazione del disposto dell’art.
146, comma 9, del Codice dei beni culturali e del paesaggio, è stato emanato
il D.P.R. 13 febbraio 2017, n. 31 (che abroga il previgente D.P.R. 139/2010)
che individua gli interventi esclusi dall’autorizzazione paesaggistica o
sottoposti a procedura autorizzatoria semplificata. La valutazione ambientale
strategica (VAS), la Valutazione di impatto ambientale (VIA), e l’autorizzazione
integrata ambientale (Aia/Ippc) sono gli strumenti principali di valutazione atti
a prevenire e/o ridurre gli impatti ambientali di determinati piani, programmi,
progetti, attività o installazioni industriali, disciplinati dal Codice dell’ambiente
(D. Lgs. 152/2006).
Proroga per le convenzioni di lottizzazione
L’articolo 10-septies proroga, inoltre, di un anno, alla lettera b), il termine di
validità, nonché i termini di inizio e fine lavori previsti dalle convenzioni di
lottizzazione (previste all’art. 28 della legge urbanistica 17 agosto 1942, n.
1150), da accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale,
nonché i termini dei piani attuativi e di qualunque altro atto ad essi
propedeutico, formatisi fino al 31 dicembre 2022, purché non in contrasto con
piani o provvedimenti di tutela dei beni culturali o del paesaggio.
La disposizione in esame si applica anche ai termini degli atti amministrativi
prorogati dall’art. 30, comma 3-bis, del D.L. 69/2013 e dall’art. 10, comma
4-bis del D.L. 76/2020.
Si ricorda che l’art. 30, comma 3-bis, del D.L. 69/2013 ha previsto una proroga
di tre anni per il termine di validità, nonché per i termini di inizio e fine lavori
nell’ambito delle convenzioni di lottizzazione (previste dall’art. 28 della legge
n. 1150 del 1942), ovvero degli accordi similari comunque nominati dalla
legislazione regionale, stipulati sino al 31 dicembre 2012.
Una prima proroga dei termini in oggetto è stata già disposta dall’art. 103,
comma 2-bis, del D.L. 18/2020, che ha prorogato di 90 giorni il termine di
validità e i termini di inizio e fine lavori delle convenzioni di lottizzazione di cui
all’art. 28 della L. n. 1150/1942, ovvero degli accordi similari comunque
denominati dalla legislazione regionale, nonché i termini dei relativi piani
attuativi e di ogni altro atto ad essi propedeutico, in scadenza tra il 31 gennaio
2020 e il 31 luglio 2020.
Successivamente, l’art. 10, comma 4-bis, del D.L. 76/2020 ha disposto una
proroga di tre anni per i termini riguardanti i suddetti atti amministrativi,
formatisi al 31 dicembre 2020.
Il piano di lottizzazione è uno strumento urbanistico, a iniziativa
prevalentemente privata, attuativo della pianificazione urbanistica generale e
finalizzato a realizzare un intervento edilizio che richieda nuove opere di
urbanizzazione o comporti l’aggravio del carico urbanistico esistente.
L’art. 28 della L. 1150/1942 (rubricato “Lottizzazione di aree”) prevede che
prima dell’approvazione del piano regolatore generale è vietato procedere alla
lottizzazione dei terreni a scopo edilizio. Spetta ai comuni l’autorizzazione
della lottizzazione a scopo edilizio, la quale è subordinata alla stipula di una
convenzione, da trascriversi a cura del proprietario, che preveda: la cessione
gratuita entro termini prestabiliti delle aree necessarie per le opere di
urbanizzazione primaria, precisate dall’art. 4 della L. n. 847/1964, nonché la
cessione gratuita delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione
secondaria; l’assunzione, a carico del proprietario, degli oneri relativi alle
opere di urbanizzazione primaria e di una quota parte delle opere di
urbanizzazione secondaria relative alla lottizzazione o di quelle opere che
siano necessarie per allacciare la zona ai pubblici servizi; la quota è
determinata in proporzione all’entità e alle caratteristiche degli insediamenti
delle lottizzazioni; i termini non superiori ai dieci anni entro i quali deve essere
ultimata l’esecuzione delle opere di cui al precedente paragrafo; congrue
garanzie finanziarie per l’adempimento degli obblighi derivanti dalla
convenzione.
La convenzione deve essere approvata con deliberazione consiliare nei modi
e forme di legge. Ai sensi del comma 7 del citato art. 28, l’attuazione degli
interventi previsti nelle convenzioni di lottizzazione ovvero degli accordi
similari comunque denominati dalla legislazione regionale, può avvenire per
stralci funzionali e per fasi e tempi distinti. In tal caso per ogni stralcio
funzionale nella convenzione saranno quantificati gli oneri di urbanizzazione o
le opere di urbanizzazione da realizzare e le relative garanzie purché
l’attuazione parziale sia coerente con l’intera area oggetto d’intervento. Il
rilascio dei titoli abilitativi edilizi nell’ambito dei singoli lotti è subordinato
all’impegno della contemporanea esecuzione delle opere di urbanizzazione
primaria relativa ai lotti stessi. Il termine per l’esecuzione di opere di
urbanizzazione poste a carico del proprietario è stabilito in dieci anni (art. 28,
comma 10, della l. n. 1150/1942).

FONTE – LAVORI PUBBLICI

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